Kundgebung des kroatischen Mieterbundes

Der kroatische Mieterbund hat in der vergangenen Woche eine Kundgebung vor dem Justizministerium organisiert und für die Gleichstellung des Wohn- und Kaufrechts für Wohnungen mit Wohnberechtigung protestiert. Der Mieterbund fordert die gleichen Bedingungen für die neuen Berechtigten wie für die Altnutzer.

Hintergrund der Proteste sind die gesetzlichen Neuregelungen für die Eigentumsübertragung solcher Wohnungen die nach 12 Jahren angepasst werden und zu schlechteren Bedingungen erworben werden können. Nutzer dieser Wohnungen konnten zu bestimmten Bedingungen eine Wohnung zu Sonderkonditionen erwerben. Die Altbesitzer wurden vom Staat entschädigt und so konnte der Nutzer der nach dem Krieg in Kroatien vom Staat zugewiesenen Wohnung diese zu Vorzugskonditionen käuflich erwerben. Diese Regelung galt insbesondere für stattliche bzw. öffentliche Wohnungen, Heimwohnungen, Privatwohnungen geflüchteter und teilweise unberechtigt in Besitz genommener Wohnungen.

Der Mieterbund fordert von der Regierung die Änderung dieser Diskriminierung für neu Berechtigte Nutzer und kündigte weitere Proteste an, falls es nicht zu einer Anpassung kommt.

Nachfragerückgang bei ausländischen Immobilienkäufern

Die kroatische Immobilienbranche steckt in der Krise und hat derzeit keine geeigneten Maßnahmen, wie aus dem Tal der Tränen zu kommen. Die Hoffnungen der Immobilienwirtschaft sind die Käufer aus dem Ausland. Durch das neue Gesetz in dem Bürger der Europäischen Union (EU) den kroatischen Käufern annähernd gleichgestellt sind, wird den Ausländern der Kauf von Immobilien in Kroatien erleichtert.

Die größte Gruppe der insgesamt 11.517 privaten ausländischen Immobilienkäufer ist aus Deutschland, gefolgt von Slowenen, Österreichern und Ungarn. Statistisch nicht erfasst ist die Zahl der ausländischen Investoren, die eine Immobilie mit einer kroatischen d.o.o. (GmbH) erworben haben. Diese sind als juristische Person des kroatischen Rechts keine Ausländer, auch wenn der Gesellschafter ein Ausländer ist.

Das die Nachfrage in den Orten der kroatischen Adriaküste und im Landesinneren Istriens langfristig auf dem Niveau verharren wird ist zu bezweifeln. Interessierte Käufer sollten Angebote kritisch prüfen und nicht allzu euphorisch in die Kaufverhandlungen gehen. Die Devise sollte lauten, die Angebote zu prüfen und abwarten bis das Angebot preiswerter wird. Die Verkäufer müssen irgendwann ihre hohe Kaufpreisvorstellungen der Nachfrage anpassen.

Problematisch ist auch die Nachfrage auf dem gewerblichen Sektor, vor allem bei Grundstücken. Da werden mittlerweile Grundstückspreise von € 200 und mehr je m² Fläche veranschlagt, was sich dann bei den Renditeerwartungen der Investoren nicht mehr rechnet.

Aktuelles zum Immobilienmarkt

Viele kroatische Immobilienbesitzer und auch  interessierte Käufer von Immobilien fragen sich wie stabil ist der Immobilinemarkt in Kroatien bzw. die beiden wichtigsten Märkte an der Adria und in Zagreb?

Wie wird sich der Immobilienpreis entwickeln und folgt auch das gleiche Szenario wie an den großen europäischen oder amerikanischen Immobilienmärkten, wo die Preise dramatisch eingebrochen sind und viele Hausbesitzer und Wohnungseigentümer ihre Darlehensraten nicht mehr bedienen können. Ein ähnliches Problem könnte auch in Kroatien passieren, da die Banken allgemein ihre Risikovorsorge erhöhen müssen und  das nur in Verbindung mit höheren Margen durchzusetzen ist. Da die meisten Immobiliendarlehen in Kroatien  mit kurzer  oder variabler Zinsbindung ausgestattet sind, werden die Kreditraten der Eigenheimbesitzer eher höher als niedriger. Sollten im Zuge der drohenden Rezession in Kroatien die Zahl der nicht mehr bedienten Kredite steigen und die Banken die Kreditvergabe noch restriktiver durchführen, wird es zwangsweise zu einem Kollaps kommen. Die in der Vergangenheit durch ausländische Investoren hervorgerufenen Nachfrage wird durch die weltwiete Finanzkrise auch abnehhemen, so dass die Ausländer als rettende Käufergruppe nach Meinung zahlreicher Experten auch nicht mehr so stark im Markt auftreten werden.

Einene weiteren Artikel finden Sie auch auf dem Immobileinteil des Kroatien Blog.

Kommunale Abgaben in Kroatien

Hier ein interessanter Artikel über die Kommunalen Abgaben in Kroatien. Für alle die eine Immobilie in Kroatien haben eine sehr wichtige Information.

Wenn es um Steuern und Abgaben geht sind die Kommunen nicht nur in Kroatien sehr erfinderisch, mann muss für fast alles eine Steuer zahlen

Was der Autor nicht erwähnt hatte ist, dass aufgrund der Abgaben viele Anbauten in Kroatien schwarz gebaut werden. Damit wollen die Eigentümer die hohen Steuern vermeiden, da die Kassen eh schon sehr knapp sind.

Hier geht’s zum Artikel

Themenüberblik: Immobilien in Kroatien

Auf unserem Partnerblog Kroatien Blog können Sie weitere informationen über das Themengebiet Immobilien Kroatien lesen. Dort finden Sie zahlreiche Informationen über den Immobilienmarkt und teilweise auch über die kroatische Baubranche.

Aufgrund der aktuellen Finanzkrise in Kroatien werden sicherlich auch die einzelnen Immobilienmärkte unter der Bankenkrise leiden. In Kroatien reden zur Zeit alle über die Krise, doch so richtig spüren tun sie nur die wenigsten. In einen Gespräch mit einem Mitarbeiter aus einem Planungsbüro in Rijeka, sind die Auftragsbücher aktuell alle brechend voll. Derzeit kann von einer nachlassenden Bautätigkeit insbesondere im Einfamilienhaus und kleineren Geschosswohnungsbau nicht die Rede sein. Doch es mehren sich bereits erste Anzeichen dafür, dass auch die kroatischen Banken den kredithahn bei Privatinvestoren zudrehen bzw. die Kreditvergabebedingungen verschärfen. Es ist damit zu rechnen, dass in 2009 die Bautätigkeit abnimmt.

Eine rückgägnige Bautätigkeit hätte die Folge, dass die Preise nicht fallen würden falls die Nachfrage gleich bleibt. Doch aufgrund der  Kreditvergabe bei den Banken ist momentan auch von einer sinkenden Nachfrage nach Immobilieneigentum zu rechnen.

Nachdem die Finanzkrise auch Global um sich schlägt, werden die rettenden Erwartungen auf die Ausländer die Hoffnungen der immobilienbranche nicht erfüllen.

Wer sich für Immobilien in Kroatien Interessiert, der sollte erst einmal abwarten und den richtigen Zeitpunkt abwarten. Es ist mit einer Reduzierung der Preise zu rechnen.

Auswirkungen der Finanzkrise auf dem Immobilienmarkt

Welche Auswirkungen die internationale Finanzkrise auf den kroatischen Immobilienmarkt hat, wird sich noch zeigen. Die Prognosen sind jedoch alles andere als positiv. Wie schwer es den Immobiliensektor und damit verbunden auch den Bausektor erwischen wird ist eine spannende Frage.

Die Banken werden noch einmal Ihre Kreditbedingungen verschärfen.

Mehr Informationen auf dem Kroatien Blog

Immobilienkauf in Kroatien liberalisiert

Ab dem Jahr 2009 können Bürger der Europäischen Union unter einfacheren Bedingungen eine Immobilie in Kroatien erwerben. Die bisher geltenden Regularien werden ersatzlos wegfallen, so dass der EU Bürger schneller und einfacher als bisher eine Immobilientransaktion durchführen kann. So eine Meldung des Magazins Business.hr

Die bisherigen Regularien wurden durch die Gründung einer kroatischen GmbH oder mittels eines Strohmanns umgangen, so dass eine Hürde zum Erwerb einer Immobilie praktisch nicht bestand.

Für Landwirtschaftliche Flächen und Waldgrundstücke soll eine Übergangsfrist von 12 Jahren ab Eintritt Kroatiens in die EU gelten.

Durch diese Gesetzesänderung ab dem nächsten Jahr kann die eine oder andere Investition einfacher entschieden werden.

Kleine kroatische Küstengemeinden sind bankrott

Zahlreiche kroatische Küstengemeinden stehen vor dem finanziellen Ruin. Dieses ist durch eine Gesetzeslücke bei den Abgaben für Ferienwohnungen den so Genannten kroatischen „vikendice“.

Wenn jemand eine Zweitdomizil am Meer besitzt, konnte dieser die steuerbelastung um das 6-fache minimieren in dem er das Objekt als Ferienwohnung deklariert.

Dies Gesetzeslücke hat sich sehr schnell unter den eigentümern herumgesprochen und damit die Haushalte der einzelnen Gemeinden sehr hart getroffen, wodurch zahlreiche Gemeinden in eine finanzielle Schieflage geraten sind.

Die Stadt- und Gemeindeoberhäupter der Küstenregion hatten bisher höher Einnahmen durch die abgabe auf die Zweitdomizile, doch jetzt müssen andere Lösungen und Wege aus dieser Misere gefunden werden. Es ist verständlich, dass die Eigentümer nach Einsparmöglichkeiten suchen und die legalen Gestaltungsmöglichekeiten nutzen.

Damit eine faire Abgabe von allen Bürgern erhoben werden könnte, müsste das bestehende Gesetz verändert werden und alle Besitzer gleich besteuert werden.

Rückgang der Bautätigkeit in Zagreb befürchtet

Im letzten halben Jahr sind in Zagreb lediglich 14 Baugenehmigungen für Objekte größer als 400 qm Wohnfläche genehmigt worden und 298 Anträge sind abgelehnt worden. So ein bericht der kroatischen Tageszeitung „Jutarnji list“.

Grund für die Ursache ist der lokale Bebauungsplan und die neue Gesetzgebung. Ein weiteres Hindernis ist, dass die Straßen in den Wohngebieten lt. dem neuen Gesetz mindestens 9 Meter breit sein müssen. Da wird in manchen Wohngebieten wie z.B. Trešnjevka, Trnje, Dubrava und Podsljeme ein großes Problem entstehen, da dort manche Straßenzüge nicht die erforderliche breite aufweisen.

Im letzten Jahr sind in Zagreb 592 Baugenehmigungen für Projekte dieser Größe erteilt worden und in 2008 werden voraussichtlich keine 50 Genehmigungen erteilt werden. Selbst objekte die bereits bestehen können nicht ausgebaut oder aufgestockt werden, da die neuen Baugesetze im Wege stehen. Das wird in Zukunft äußerst problematisch werden, da sich der Bauherr nicht auf die umliegende Bebauung stützen kann, was in anderen Ländern üblich ist.

Sollte dieser Zustand andauern könnte das eine Krise auf dem kroatischen Bausektor ausrufen und die Preisspirale durch den Rückgang der Bautätigkeit wieder nach oben ansetzen.

Kroatischer Imobilienmarkt stagniert

Die Preise am kroatischen Immobilienmarkt stagnieren aktuell und es ist aktuell zu beobachten, dass die Käufer zunehmend Ihre Kaufentscheidung bzw. die Bereitschaft einen Preis x zu bezahlen an qualitativen Maßstäben festmachen. Immobilien mit zeitgemäßen Grundrissen und guter Ausstattung in guten Lagen sind nach wie vor gefragt und werden auch zu angemessenen Preisen erworben, doch Objekte in B-Lagen mit normaler Ausstattung und nachteiligen Grundrissen können nur noch mit Preisabschlägen veräußert werden.

Bisher war eine Unterscheidung zwischen Neu- und Altbau in der Preisfindung kaum erkennbar, was sich mittlerweile langsam verändert.

Lesen Sie hierzu auch den Artikel auf dem Kroatienblog.com